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欲速则不达2012

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网易财经高级编辑、地产频道编辑,入职网易近5年,负责过财经、证券栏目资讯、新闻采访报道、大型会议等,辗转广州、北京、深圳几大城市,目前主要负责地产频道深圳站。

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降价三成仍无接盘 深圳楼市重演“2008”噩梦?  

2012-01-11 23:19:23|  分类: 深圳房产报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳2011年1-11月份新房成交价量图

 
网易房产2011年12月3日报道

作为国内房价的风向标,曾经于2007年-2008年经历了大起大落的深圳楼市如今迎来了新一轮寒冬。

根据深圳国土局网站统计数据显示,今年11月深圳市新建商品住宅成交均价为18757元/平,较去年2月份24195元/平方米的巅峰成交均价相比,同比最高跌幅已经达到22.4%。但大规模降价潮对于成交却没有带来明显的刺激效果,今年11月深圳市新建商品住宅成交套数仅为1685套,成交量创下今年新低,甚至低于2月份春节淡季。“越降价越低迷”的局面,足以证明深圳楼市进入名副其实的“淡市”。

实际上,如今深圳楼市与2008年的“噩梦”高度相似:大型开发商争相降价、购房者高度一致的看空预期、欧债危机风声鹤唳、市场库存不断攀升,整个深圳楼市恍如惊弓之鸟,稍有一点风声都会让市场惊蛰不平。

只是与2008年相比,这一轮调控还能获得政府力挽狂澜般的救市吗?

有楼盘降价三成仍无接盘

深圳,这个位于广东沿海的经济繁荣城市,曾于2010年2月创造了24195元/平方米的最高均价记录,但如今却陷入越降价越低迷的局面。

“最近一段时间过来看房的人少了很多,现在的人买房或多或少都是带有投资性质的,房价涨的时候看得人多,跌的时候看的人少”,在前往龙华片区的路上,来自湖南、已经在深圳工作8年时间的的士司机刘先生告诉网易房产,去年的这个时候,深圳人看房的热情非常高,他的乘客里面相当一部分就是到关外看房的深圳投资客,但时过境迁,目前关外房价跌得很猛,人气自然也一落千丈。

深圳市首个公开大幅降价的楼盘龙华花半里
深圳市首个公开大幅降价的楼盘龙华花半里

位于龙华街道的“花半里清湖花园”可谓近期深圳关外楼市的一个典型案例,作为今年来,花半里不仅因主动与业主签订降价补偿协议而大出风头,其销售总监接受采访时怒称要拆了深圳报业集团大楼的言论更是一石激起千层浪。

但即便花半里在媒体上“大出风头”,对于楼盘销售却没有带来丝毫刺激作用。周六上午十一时,当记者抵达项目时,销售中心门可罗雀,整个售楼部只有3桌客人,不管是主动降价还是补偿老业主的举措,似乎并没有获得购房者买账。

据悉,今年9月初,花半里推出345套房源,销售均价约18000元/平米,开发商对外宣称便单日成交263套;10月中旬,花半里再次推出400套降价单位,销售均价降至12000元/平方米,开发商也表示目前缴纳5万诚意金的客户已经超过300人。

但网易房产从深圳国土局查询数据获悉,截止2011年11月29日,在花半里接近2000套待售房源中,显示已签定销售合同的有90套,已备案状态的有356套,合计446套,如果按照开发商9月初宣称一日成交263套计算,这意味着花半里在降价后销售反而急剧萎缩。

“我们并没有降价,前一批产品与这批定位完全不同,根本没有可比性”,也许是因为业主降价维权事件闹得沸沸扬扬,花半里的销售人员对于“降价”二字显得相当谨慎,但她也暗示记者,目前主推的这批产品均价已经低至12500元/平米,部分特价单位甚至赠送全屋名牌家电,较前期产品“便宜”了30%以上,已经是地板价不可能再降的。

一同看房的罗先生与记者闲聊时谈到,花半里9月开盘时带装修房源卖18000元/平米,现在毛坯房源跌到了12000元/平米,就算减去装修真实跌幅起码在20%以上,但是依然卖得不好,周边环境是一方面原因,但更重要的是价格跌得太快,一不小心就被套住,因此没人敢出手。

曾经引发“日光”的招商观园,目前二期的销售情况比一期差了许多
曾经引发“日光”的招商观园,目前二期的销售情况比一期差了许多

位于观澜片区的招商.观园同样是本轮调控下的降价“先锋”,这个曾经因报售价格过高而迟迟无法获得预售审批的项目,于今年6月以12000元/平米的价格闪电开盘。这个被开发商称之为“几乎没有利润”的项目,首批拿到预售许可证的6、7栋504套单位全部推出,当日几乎销售一空,一度引起深圳业内的高度关注。

但在急转直下的市场形势下,即便是一度炙手可热的招商观园也抵挡不住寒流的冲击。11月初,招商观园推出二期400多套单位,价格更进一步下滑至11000元/平米,但截至11月29日,网易房产记者从深圳国土局查询到的数据显示,显示已签定销售合同72套,已备案39套,整体销售和6月份近乎“日光”相比差距甚大。

“如果不是现在市场人气太差,我们的项目也不会卖这个价格”,在招商观园的销售中心,售楼小姐不遗余力地向记者推销,她表示,虽然目前周边楼盘都在降价,但招商观园的定价开盘便已经“一降到底”,6000元/平米的地价,卖11000元/平米已经是成本价出售,不可能再降。

根据深圳国土局网站统计数据显示,今年11月深圳市新建商品住宅成交均价为18757元/平,较去年2月份24195元/平方米的巅峰成交均价相比,同比最高跌幅已经达到22.4%。

但大规模降价潮对于成交却没有带来明显的刺激效果,今年11月深圳市新建商品住宅成交套数仅为1685套,成交量创下今年新低,甚至低于2月份春节淡季。除此之外,今年6至8月深圳市商品住宅总成交9405套,但在9至11月的这一轮“打折潮”里面,总成交却下滑至5905套,这足以说明深圳楼市陷入“越降价越低迷”的局面,淡市特征表露无遗。

房价“只涨不跌”神话破灭

从2009年启动的新一轮房地产大牛市,曾经为普罗大众缔造了一段房价“只涨不跌”的神话。但如今,神话正在破灭,曾经被全面看涨的深圳房价如今却被一片看空,多方阵营中纷纷倒戈转向空方。

“现阶段我是不会出手的,起码等到明年年中再根据具体情况作判断吧”,在万科清林径的销售中心大厅里,正准备购置婚房的罗先生告诉记者,这一个月以来他和女朋友都在不停地看房,但发现售楼小姐每周的报价都在跌,“跌跌不休”的报价令人难以出手。

山清水秀的清林径令很多购房者心动不已,不过楼市的低迷让大家谨慎了许多
山清水秀的清林径令很多购房者心动不已,不过楼市的低迷让大家谨慎了许多

实际上,位于龙岗区的万科清林径同样是近期深圳楼市的热点之一,该楼盘最近对部分单位售价进行调整,单价由原来的13500元/平方米降到12000元/平方米,降幅达到10%。11月5日,几十位业主来到楼盘销售中心,就该项目价格调整要求万科给予经济补偿。随后,深圳万科发表5点声明,表示愿意与业主对话沟通,但不支持任何违反合同契约行为。

“这些业主维权真是不合理,涨的时候赚钱他们不说什么,跌的时候就在闹事要求赔偿,这世界上哪有只赚不赔的好事”,聊到最近全国各地屡现不止的降价维权事件,罗先生显得有点忿忿不平,但他也认为,维权事件的出现已经严重影响到购房者的信心,仿佛给高温不止的楼市泼了一盘冷水,让购房者变得更加理性。

“从长远来看,房价仍然是上涨趋势,既然是自住需求,就没必要过分在意短期震荡,像我这种需要购置婚房的刚需买,只要到了合理的价位就会出手,就算买了之后房价继续跌自己也宁愿忍耐。”

但罗先生也认为,目前深圳楼市才刚开始跌,未来几个月必然还有加速下跌,以清林径为例,他认为8000-9000元/平方米才算是合理价格,这意味着相比目前12000元/平方米的“优惠价”,仍然有接近30%的跌幅。

周末万科公园里的人气很旺,但很多购房者都是眼看手不动。
周末万科公园里的人气很旺,但很多购房者都是眼看手不动。

在龙岗区万科的另外一个楼盘--公园里,打算换房的王先生正忙于与售楼小姐讨价还价。他告诉记者,自己看中了一套160平方米的单位,三周前售楼小姐的报价为360万,两周前是330万,现在看已经跌到320万,不足一个月跌了整整40万。

“最近在相同片区看了很多楼盘,还是喜欢万科公园里的产品设计与环境,但是同样的户型,公园里分成了双拼双证与单个房产证两种产品,前者卖270万元,后者卖320万元”,王先生告诉记者,由于自己与妻子已经在宝安拥有一套房子,因此无法购买双证的户型,但如果购买单证户型得多付50万元,自己一直在与售楼小姐讨价,希望以270万元买下单证户型。

尽管开发商始终不肯在价格上让步,但王先生却笑言自己毫不着急,在他看来,目前在深圳资金实力充裕的投资客基本都有好几套房,现在的市场环境下根本不会投资房地产,如今支撑楼市成交的几乎都是刚性需求与部分改善型买家,这样的需求是无法支撑目前深圳高高在上的房价。

“成交越萎靡,开发商的资金压力必然越大,最终只能降价促销回笼资金,现在的深圳楼市不再是开发商只手遮天,而是购房者说算了,我们就慢慢等着房价跌到合理价位再出手”。

深圳楼市梦回2008?

犹如“过山车”式的房价涨跌轮回,对于深圳市民而言并不陌生。2007年中,深圳商品房均价曾经攀升至18000元/平米的全国最高水平,但到了2009年初,这个数字已经跌至接近10000元/平方米,几近腰斩。在随后的大牛市里,深圳房价再度被刷新至25000元/平方米的新高峰,随着这一轮房价拐点的出现,不禁令人产生疑问:究竟哪里才是深圳房价此轮调整的底部?

“目前深圳市民受到房价下跌预期的影响很大”,深圳世华地产研究总监肖小平接受网易房产采访时表示,今年上半年很多潜在的购房者都认为只要房价跌10%-20%就会入手,但是随着市场环境的变化,不少楼盘售价跌幅超过10%,但是购房者反而更加谨慎不敢随便买入,而且价格的心理预期也一降再降,非常担心万一买入房子后突然房价又下降,就得承受损失了。

根据世联地产早前发布的调查数据显示,今年三季度购房者预期房价下跌的比例为40.0%,较上季度增加了12.1个百分点,这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例。这其中,一线城市中,北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降,且均已跌破50的临界值,表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。

世联地产首席市场分析师王海斌认为,无论在楼市还是股市,预期是决定走势的最重要因素之一,一旦存在向好预期,人们都会争相恐后地抢着购买,推动价格出现快速上涨,但如果预期不佳,人们就会竞相抛售,缺少承接力将造成价格的快速下跌。

“今年上半年,市场预期政策会出现放松,因此价格一直维持在高位盘整,但到了三季度,预期开始发生改变,无论是扩大版限购令的出台,还是国家领导人三番四次地强调房地产调控不放松,均表明调控政策在中期内不可能像2008年般松绑,购房者对于房价的预期开始转变,开发商也意识到必须通过降价回笼资金,因此四季度市场出现猛烈的打折潮”。

继今年11月初,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调“下调房价”后,国务院副总理李克强在河北视察时也表示,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果,一个月之内两位领导人的相继发话,足以证明中央政府放松房地产调控仅仅是“空想”。

“目前深圳房价还处于寻底阶段,到底何处才是底,主要取决于本轮调控的持续时间,这个目前还不好判断”。对于深圳市场,王海斌则认为,深圳虽然是一座人口密度相当高的城市,但作为改革开放的前沿城市,深圳房地产市场经过长期发展,已经进入相当成熟的水平,本地市场刚性需求较少,投资需求高度旺盛,也正因如此,每次当市场出现拐点时,深圳市场的震荡幅度往往较大,2008年是如此,这次也不例外。

实际上,万科总裁郁亮日前接受媒体采访时便表示,以前人们买房可能增值很大,现在却不一定,楼市下半场要回到居住为主属性的时代,每个市场的参与者都应该认识到这种转变,房子将不会是好的投资品。

“要看深圳楼市的风向标,就得看市场的老大万科,现在万科在做什么?就是积极促销、积极定价、拼命卖房子” 资深房地产评论人王世泰告诉记者,聪明的开发商应该向万科学习,万科做什么他们就应该做什么,不要在这里幻想出现2008年式的大规模救市。

中原集团主席黎明楷也认为,除非国内经济出现如2008年般的大幅衰退,宏观调控才有放松的可能,但从目前来看这样的可能性几乎没有,明年内政策放松的可能性很小,预计明年房地产市场整体延续低迷的状况,成交量在谷底盘整,并且带动价格进一步下滑。(作者:区家彦 李旭)

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