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欲速则不达2012

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网易财经高级编辑、地产频道编辑,入职网易近5年,负责过财经、证券栏目资讯、新闻采访报道、大型会议等,辗转广州、北京、深圳几大城市,目前主要负责地产频道深圳站。

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《珠三角空城计:港澳珠大桥鼓吹起的珠海泡沫》  

2012-01-11 22:27:21|  分类: 深圳房产报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《珠三角空城计:港澳珠大桥鼓吹起的珠海泡沫》 - 沙场点兵 - 欲速则不达2012

 

网易房产记者一线调查珠海空置房情况
网易房产记者一线调查珠海空置房情况 

    网易房产2011年5月20日报道 壮观的海景、蜿蜒的沙滩、浪漫的情侣大道,珠海——这个被公认为‘中国最浪漫的城市’,如今正如火如荼地上演又一个房地产神话。

    随着港珠澳大桥、横琴岛开发等概念“热炒”珠海楼市,全国各地开发商蜂拥而至,这座风景秀丽的海滨城市,如今却摇身一变成为炒房客的摇篮,这里云集了内地以及港澳投资客,其主城区香洲区房价更是毫不逊色于广州的中心区域,但与此同时,大量的空置房却为亮丽的珠海添上了一道道“伤疤”,

    经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的剧痛,如今在众多概念支撑下,珠海楼市再度热火朝天地发展,但在投资比例过高、本地需求不大的制约下,珠海楼市正上演的究竟是悲剧,还是喜剧?

    投资客“坐庄”市场

    在经过浪漫之城——珠海海旁的情侣路时,除了海天一色、青山环绕的美景外,拔地而起的豪华别墅、高档洋房同样引人瞩目。

珠三角


    “这里就是珠海房价最高的区域,一线海景的豪宅起码3万/㎡以上,就算是二线海景的洋房也得2万/㎡以上”,在前往珠海拱北的路上,出租车司机向网易房产表示。

    作为我国五个经济特区之一,珠海市东与香港隔海相望,南与澳门相连,由于珠海市气候宜人,冬夏季风交替明显,加上其海岸线长604公里,有大小岛屿146个,故有“百岛之市”的美誉,更被选为“联合国改善人居环境最佳范例奖”。

    优异的自然环境,不仅让旅游业成为珠海的重要产业之一,同时还吸引了大大小小的开发商前来淘金,在途经珠海的路上,你不仅能看到万科、中海、雅居乐、时代等熟悉的楼盘,被誉为珠海四大房企的华发股份、格力地产、中珠股份、世荣兆业的楼盘广告更是随处可见。

珠三角


    但与此同时,根据珠海市统计局公布的“珠海市2010年第六次全国人口普查主要数据公报”显示,珠海全市常住人口约为156万人,占全省常住人口总量的1.50%,是广东省常住人口最少的市。

    出租车司机告诉记者,珠海的本地人很少,而且大多数都住在村里,很少需要买房的,如今珠海新建的房子大多数是外地人来买,这里不仅云集了来自北京、上海、山西的内地投资客,更不乏来自香港、澳门、台湾的投资客。

    民生证券的研究报告也印证了上述说法,该报告表示,在珠海房地产市场的各种需求中,港澳投资客的购房需求占了40%,内地投资客的购房需求约为30%,本地居民对珠海市房地产市场的需求不大,根据调研仅仅占到全市总需求的30% 。

    概念炒作下的一座空城

    概念炒作,不仅适用于资本市场,对于房地产市场同样奏效。

    随着《横琴岛总体发展规划》获批、港珠澳大桥主体建造工程开工以及广珠铁路将于2011年下半年通车,集合多个概念于一身的珠海房价节节攀升。统计数据显示,2010年2月份珠海全市商品房成交均价为8430元/㎡,但到了2011年2月份,全市均价已经攀升至11018元/㎡,涨幅达到30.7%。作为主城区的香洲区,一季度成交均价更高达16179元/㎡,几乎与作为一线城市的广州中心城区均价接近。

    但与高涨的房价相比,这里的空置率同样高得惊人。

    “现在是珠海买房的最好时机,等到港珠澳大桥建好,这里的房价还有很大的上涨空间”,记者来到位于珠海吉大区的楼盘——水湾六号,中介小伙热情洋溢地向记者推销,他表示,该项目于2008年开盘时售价仅为一万出头,如今二手均价都要接近两万。

珠三角

    水湾六号于2009年6月收楼,但已经装修的户数不超过40%

    记者随着中介小伙来到水湾六号的一套132㎡的二线海景单位,沿途所见,在这栋31层2梯三户的高档大楼里,已经装修的户数不超过40%,令人难以相信这是一个早于2009年6月入住的楼盘。

    “在这里买房的大多数是投资客,这其中以港澳买家为主,也有部分外地的投资客,他们要不装修好了偶尔过来住几天,要么直接毛坯放在这里等着出手”,中介小伙向记者表示,珠海的香洲是最吸引港澳买家买房投资的区域,两天前他才刚刚为一对香港夫妇买下了一套总价300万的海景洋房,按照那对夫妇的说法,300万在香港连个小房子都买不到。

    在宽阔的阳台上,中介小伙指向了一望无际的大海:“你看到大海中央的那几艘船吗?它们赶工的正是港珠澳大桥,大桥预计在2016年落成,香港自驾车前往珠海只需要35分钟,届时一定会吸引更多香港人来珠海置业。”

    看到记者似乎不为所动,中介小伙更加卖力地推销,他表示,现在传闻澳门的通关时间将提前到早上六点,假如属实,一定会有更多澳门人来珠海置业,晚上在珠海住,早上回澳门上班。

    “你想想,澳门的房价是珠海的几倍,香港就更不用说了,假如他们大规模来珠海置业,这里的房价还得猛涨”,中介小伙仍旧不遗余力地向记者“灌输”珠海楼市的美好前景。

    记者随后来到吉大区的另一个楼盘景山一号,项目临近珠海金山软件大厦,据中介销售介绍,该项目早于2008年交楼,其买家大多是北京与上海的投资客。记者现场所见,该楼盘已经装有空调的房子同样不到总户数的40%。

珠三角

景山一号云集北京上海投资客,虽然项目早于2008年收楼,但已经装有空调的房子同样不到总户数的40%

    但与情侣路旁的豪宅相比,这里的空置率可谓是“大巫见小巫”。晚上8时30分,记者乘坐出租车来到该区域的知名豪宅项目“山海一品”,尽管该项目早于2009年收楼,但就记者现场所见,山海一品彷如一座死城,在豪华的住宅大楼里,亮灯率甚至不足10%。

珠三角

吉大区域知名豪宅项目“山海一品”早于2009年收楼,但晚上亮灯率尚不足一成

    邻近的金珠园同样如此,在这座不足一成亮灯率的大楼里,部分单位甚至在阳台上挂着租售的横幅。记者沿着情侣路一路观察,除了少部分入住时间超四年的楼盘亮灯率接近30%外,大部分楼盘亮灯率不足一成,漆黑一片。

珠三角

同区域的金珠园亮灯率不足一成

    “从唐家湾到吉大区,沿路而来的房子到了晚上都是黑乎乎一片,住的人少得可怜,开发商都说卖完了,但在阳台上晒衣服的单位少得可怜,你说这些房子不是拿来炒那要来干嘛?”,出租车司机向记者透露。

    本地人冷眼旁观

    随着去年全市商品房均价猛涨38.4%,珠海成为广东省房价涨幅最高的城市之一,此前更被广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松“点名批评”,业界人士也预测,珠海将成为继深圳、广州、佛山后,第四个出台限购令的城市,但在此前召开的珠海市政府常务会议上,仅仅确定本年度珠海房价增长控制目标为新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度,对于“限购”只字未提。

    “珠海是不可能出台限购的,它和深圳、广州不同,珠海并没有这么雄厚的产业基础,因此只能依赖房地产,假如珠海出台限购进行调控,经济必然会出现衰退,这是珠海市政府不愿意看到的”,一位在珠海工作多年的中介人士向网易房产透露。

    以2009年为例,记者查阅资料获悉,与房地产相关的税收占到珠海市总税收的64%,珠海对土地财政的依赖程度可见一斑。

    但与此同时,在许多本地居民的眼里,珠海房价的飙升和当地经济发展以及收入增长毫无关系。

    祖籍梅州、已经在珠海居住十多年的陈华(化名)可谓见证了珠海楼市这十几年的大起大落,按照他的说话,珠海什么都不长,就是房子长得特别好。

    “十多年前来到珠海开出租车,起步价是十块,现在也是十块,但那时油价是2块多一升,现在已经是8块多一升”,陈华回忆道,在2006年以前,珠海的房价一直都稳定在3000元/平方米左右,但随后几年大幅飙升,其背后的原因并非是刚性需求导致,只不过是地方政府、开发商以及炒房客联手鼓吹的一个大泡沫。

    “珠海的本地打工仔,月薪大多数是1500元左右,在珠海你能拿到2500元的月薪已经是非常不错,就算在珠海本地最具名气的企业格力电器,基层工人每天工作13小时,薪水也不过是2000多,本地人怎么去承受一、两万/平米的房子?这显然是不可能的”。

    在陈华的眼里,即使是备受瞩目的港珠澳大桥,也只不过是一个噱头炒作,大桥落成后,珠海更多的只是担任中转站的角色,珠海的文化居住环境与香港澳门有巨大差异,真正能吸引多少港澳居民会选择来珠海置业?这实在令人怀疑。

    “港珠澳大桥的落成,以及广珠轻轨的投入使用,意味着珠海的交通环境得到极大,这对于推动珠海的房地产发展确实起到很好的作用”,北大公共经济研究中心研究员韩世同表示,但珠海如果无法解决常驻人口过少、投资比例过高的问题,房地产泡沫只会不断加大,难免有一天会重蹈90年代珠海房地产泡沫破灭的覆辙。(作者:区家彦 李旭)

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