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欲速则不达2012

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网易财经高级编辑、地产频道编辑,入职网易近5年,负责过财经、证券栏目资讯、新闻采访报道、大型会议等,辗转广州、北京、深圳几大城市,目前主要负责地产频道深圳站。

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《珠三角空城计:空置率高企 惠州再造楼市泡沫?》  

2012-01-11 22:12:36|  分类: 深圳房产报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《珠三角空城计:空置率高企 惠州再造楼市泡沫?》 - 沙场点兵 - 欲速则不达2012 

网易房产记者一线调查惠州空置房情况
网易房产记者一线调查惠州空置房情况

    网易房产2011年5月10日报道 2011年4月30日,号称惠州最大的单体购物中心华贸天地试营业,包括惠州市委书记黄业斌、惠州市长李汝求等市领导悉数出席,隆重的场面可谓难得一见。华贸天地所处的区域,正是目前惠州楼市最炙手可热、被誉为惠州CBD的江北。

    江北——这个被售楼小姐称为“三年内将买不到10000元/平米以下房子”的片区,可谓惠州楼市的一个缩影,在这里你可以看到高档住宅楼不断拔地而起,轻轨、CBD等众多概念把当地房价不断抬高;但与此同时,你会发现许多入住时间超一年的楼盘入住率甚至不足三成,在许多中介店里,你还能找到许多全新毛坯的“二手房”。

    惠州,这座曾于去年90年代因房地产泡沫破裂闻名全国的城市,如今在深圳投资客的推波助澜下,进入又一波房地产热潮。但高居不下的空置率、缺少强大的产业经济支撑,惠州是否在重演又一个房地产泡沫?

    深圳客涌入

    “江北就是目前惠州最火热的区域,普通的新房已经卖到6-7千,高档的更是卖到1万以上”,在前往江北的路上,出租车司机向网易房产表示。

    随着《惠州市江北中心区详细规划》出台,江北被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心,即未来惠州的CBD。受到CBD规划、轻轨等利好因素刺激,江北的房地产业发展如火如荼,包括合生、富力、万科等大型开发商纷纷进占江北,一座座高档住宅拔地而起,也带动了江北房价快速攀升。

    当出租车来到江北,记者发现,这里高耸的高档楼盘屡见不鲜,色彩鲜艳的楼盘广告更是随处可见,但与广州珠江新城、深圳福田等CBD区域不同,这里人烟稀少,即使是下午六点的下班高峰期,路上也不会有丝毫堵车,这与我们印象中车水马龙的景象完全不同。

    “江北是这几年才发展起来的,这里的房子大部分是深圳人买来投资,买了之后丢在这里就不管,本地人在这里根本买不起房,所以没有什么人气”,出租车司机告诉记者,不少接触过的深圳投资客之所以选择在惠州投资买房,原因很简单,就是“便宜”,在深圳买一套小洋房的价格,足够在惠州买一套别墅加一辆小车。

    “先生要不要看房?我们这里有两套现房可以马上去看”,当记者来到位于江北的新盘项目--盛世华府旁边的一家中介门口,年轻帅气的中介销售马上过来搭讪。令人意外的是,在中介门口推荐的二手房源里,大部分都是全新毛坯的“二手房”,带装修的二手单位反而屈指可数。

    “这边大部分都是深圳客投资买房,他们大多数买了之后不装修就放在这里,以后方便转手” ,面对记者的疑惑,中介销售微笑地表示,江北的购房人群主要以外地投资客为主,这其中深圳投资客占了大头,还有少部分香港与广州的投资客。

 

盛世华府一期 2010年5月入住 大部分仍无人居住
盛世华府一期 2010年5月入住 大部分仍无人居住

在晚上8点多时候的盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹
在晚上8点多时候的盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹

   随处可见的“空城”

    尽管此前有媒体报道,惠州的大亚湾犹如一座熟睡婴儿般安静的空城,但网易房产发现,不管是坐拥CBD尊贵地位的江北片区,还是同属于惠城区的惠州楼市新贵水口片区,空置的房子同样到处可见。

    记者随着中介销售来到盛世华府一期14楼的一个单位,沿途所见,社区大院里人际罕见。据中介销售介绍,一期单位于2009年开售,去年5月入住,但记者粗略数了一下,一栋48户的一期大楼里,入住不足16户,收楼接近一年时间,但入住率不足30%。

    “现在江北的新楼盘均价都上7000元了,但这套单位单价只不过是6000元,而且还是全新毛坯,价格真的很值了”,小伙子不遗余力地向记者推销,他表示,现在江北的房价仍然不高,等到深惠轻轨以及广惠轻轨通车,房价肯定还要飙升,要买就赶紧出手。

    尽管惠州并没有出台限购令,但在房贷方面,当地银行明确规定,对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。在严厉的限贷令前,为何仍然有众多外地投资者能蜂拥而入?

    “来我们这里买房的,不少都是一次性付款的有钱人,当然也有许多需要贷款的,但现在申请房贷也不难,我们会帮你搞定纳税证明,两、三千块就能搞定”,在中介小伙的眼神里,貌似严厉的限贷令就像纸一样被轻易捅破。

    记者随后来到盛世华府三期的销售大厅,销售人员以为记者也是深圳来的投资客,不停地“炒作”江北的轻轨概念与房价上涨潜力。

    “目前第一、二期单位已经卖完了,三期开盘不到一个月已经抢购大半,现在只剩下100多套”,销售人员指着沙盘向记者表示,江北的轻轨将在三年内开通,届时你在这里将买不到10000元/平方米以下的房子。

    在盛世华府旁边的水云居等小区,也鲜有人家开着灯。记者在晚上8时许抵达楼盘看到,家里亮着灯的户数不足30%,一片漆黑的镜像令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘。

22 晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”
晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”

    但与江北相比,同属于惠城区的水口片区空置情况更为严重。晚上8时30分,记者乘坐出租车来到水口片区的知名项目珠光御景湾,该项目一期住宅已经全部售罄,并且于2009年12月26日开始收楼。但就记者现场所见,珠光御景湾彷如一座死城,在豪华的住宅大楼里,入住率甚至不足10%,旁边的江南御景情况则稍好一些,但也仅有三成左右的房间亮灯。

    “在这里八点以后你最好不要出门,周边的人气实在太差,治安情况也相当恶劣”,出租车司机告诉记者。

    警惕泡沫破裂

    根据广东省房协发布的《2011广东房地产蓝皮书》显示,2010年惠州市新建商品房累计销售面积620.62万平方米,同比增长5.4%。全市商品房成交均价为4942元/平方米,同比上涨14%。但从全年走势看,2010年1月全市商品房均价仅为4364元/平方米,但到了12月,全市均价已经飙升至5662元/平方米,涨幅超30%。

    作为惠州市的政府所在地和中心区,惠城区2010年商品房均价达到5725元/平方米,位居惠州全市之首。到了今年3月份,惠城区商品房均价更是飙升至6110元/平方米,上涨的势头有增无减。

    “惠州这两年房价快速飞涨的背后,显然是外地投资客拉动,惠州本地需求并不大,本地人也没有这样的消费力”,综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁接受网易房产采访时表示,惠州经济在广东省处于中下水平,地方政府只有依靠卖地发展房地产的方式补充财政收入,但这种无疑是自杀式做法,因为惠州自住的比例太低,房价也严重脱离了当地消费水平,政府没有能力完善城市配套,没有能力提供产业就业支持,也无法形成人口聚集,最终只会造成一座又一座的空城。

    资深房地产专家韩世同也认为,深圳与惠州的关系就像是城市组合群,随着深圳新增供应越来越少,加上被限购,深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出,导致惠州房价被抬高;但另一方面,惠州本土经济缺少足够的产业支撑,这些被深圳投资客买下的房子,大多数本地人租不起,只能买下来放着等待高位出手,这就是泡沫的表现。

    实际上,在上世纪九十年代,惠州楼市是与海口、北海齐名的全国房地产泡沫三大“重灾区”之一,全国的房地产开发商汇集在惠州,炒卖地皮,抢购楼房,开始了在惠州的“圈地运动”。但随着1993年国家采取调控政策,导致惠州绝大部分房地产公司纷纷关门,仅剩下数十家勉强维持运作,给惠州市留下近百栋烂尾楼。

    著名地产研究人士尹香武认为,一旦再次遇到楼市下降周期,像惠州这种投资比例过高、供过于求的城市由于缺少承接力,会跌得特别快,就像是一口深井,爬了进去你就别想上来。

    “上世纪90年代,惠州的淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国,最有名的莫过于?熊猫汽车城?,忽悠了全国很多买家到那里投资,结果泡沫破裂了,那些投资客血本无归,直到今天淡水镇到处都是烂尾楼”,韩世同直言,在惠州房地产发展如火如荼的今天,千万不能忘记惠州20世纪90年代的房地产“高温后遗症”带来的教训。(作者:区家彦 李旭)

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