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欲速则不达2012

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网易财经高级编辑、地产频道编辑,入职网易近5年,负责过财经、证券栏目资讯、新闻采访报道、大型会议等,辗转广州、北京、深圳几大城市,目前主要负责地产频道深圳站。

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[转]房地产商“绑架”政府,当心经济“撕票”  

2010-08-17 13:34:31|  分类: 好文共赏 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:原湖南临湘副市长 姜宗福

  今年全国“两会”期间就按捺不住要写这个帖子,但见代表、委员们对房价节节攀升群起而攻之,且中央政府对抑制房价过快上涨决心很大,对此我充满观望。当时我就在想,每次“打压”的声音过后都会迎来新的一轮报复性的上涨,这次恐不例外,这个帖子迟早得写。果不其然。这一次的房价上涨比任何一次都要狠,政府那只看不见的手被房地产阶级反剪在背后,遭到了明目张胆的绑架。那日益膨胀的泡沫已将中国经济吊上半空,一旦被“撕票”,后果不堪设想。

  为什么国家出台了那么多的政策还不能抑制放量上涨的房价?许多经济学家、政府官员都谈了许多看法,甚至不乏许多雷人的观点。吾认为,他们都只看到了问题的表面,也许是不敢、尔或是不愿,总之没有触及问题的实质。当然,也有一个人讲了真话,既是高官又是高知的贺铿学者,把原因归咎于地方政府炒地以弥补财政经费不足。其实他只看到了问题的一个小小的侧面。殊不知二线城市商品房需求量不大,土地充裕,政府想炒都炒不起价来。贺铿对媒体坦言:作为一名部级官员,他买不起房。在我看来,我们一方面应当为贺铿先生的清廉喝彩,另一方面我们更应该为失败的房改政策感到耻辱!

  那么,究竟是什么原因导致今日之房价越是打压越攀升呢?

  偶认为,其根有三:

  一是被利益“绑架“的经济学家们牵着国家政策的鼻子。“御用”经济学家的经济思维上升至国家层面,即转化为国家经济的大政政策方针。我国在房地产方面出现政策失灵的局面,“御用”经济学家们值得反思。受巨大利益的驱使,许多“御用”经济学家们沦为特殊利益阶层的“家奴”,不仅在国家要害部门扮演着“学术权威”的角色,还受雇于多家上市公司担任“独立董事”,国家的政策还没有出台,信息已被“利益阶级”所掌控。等到国家政策一出台,“利益阶级”们相应的对策也出来了。这样出台的政策其调控能力可想而知。打个比方,房地产不景气,房地产寡头的御用级“独立董事”们便开始发挥作用,他们明明知道,“世界上没有一个大国是依靠房地产来支撑政府支出的”;“一个国家的经济大厦如果单纯靠房地产来支撑,一旦市场饱和,或遭遇次贷或者其它不可预见的金融危机,被地产阶级‘绑架’的政府就有被‘撕票’的危险”,却仍然不遗余力地鼓吹“房地产拉动的相关产业达到了60多个,房地产行业创造的增加值占GDP约6%”;“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇”。“御用”经济学家一闹腾,政府紧张了,赶紧实施宽松的房地产货币政策。国际金融风暴前夕,房地产泡沫越来越大,中央赶紧刹车,实行“双控政策”抑制房地产挤泡沫。刚刚见到一点点成效,金融风暴一来,“御用”经济学家们又开始鼓吹,拉动内需保增长房地产见效最快。于是乎各种刺激房市的政策汹涌而至。难怪易居(中国)控股有限公司董事长兼CEO周忻得意洋洋地说:“金融风暴拯救了中国房地产市场”。照我看来,并不是金融风暴拯救了房地产,而是“御用经济学家们”拯救了房地产。因为,他们明明知道“税收”是最好的杠杠,为何不建议政府动用这一武器,总是鼓吹“调金(银行准备金率)”“调息”?

  或多或少有些调戏的味道。

  二是被绑架的“房改政策”牵着老百姓的鼻子。按照经济学的常识,商品只有在供不应求的时候才会造成价格的上涨。可目前我国房地产市场的现状是供过于求时的价格上涨。为什么会出现这种倒行逆施的现象呢?得从分析我国的房改政策及老百姓的消费习惯入手。我国的房改政策大致经历了四个阶段。第一是计划经济时代的国家供房阶段。那时,干部职工的住房房屋产权公有,由单位统一供给,象征性地收取一点点租金。第二是商品经济时代的福利分房阶段。单位住房被极为廉价地卖给个人,居民收入分配差距开始拉大。许多夫妻少则花几千、最多两、三万就获得了第一套住房,那些没有单位或没赶上分房的年轻人什么也没得到。第三为市场经济时代的货币化分房阶段。即集资房时代。国家取消福利分房,以货币补贴取而代之。各单位为改善住房,采取向政府申请划拨用地、干部职工集资、单位补贴的方式建房,夫妻双方不在同一单位的可以同时获得两套廉价住房。第四称之为房地产金融时代的定向开发商品房阶段。国家规定不允许单位集资建房,有地的也必须交给房地产商定向开发。尽管定向开发的房子比集资房要贵了不少,但比市场价还是要便宜许多。为此,干部职工们又可以获得1到2套高档住房,倒卖出去就可以获得巨额差价。我们粗略统计一下,从第一到第四阶段如果每个阶段都赶上了趟,则每对夫妻至少可以获得4到5套房。前不久长沙市某区规划局长“财产被公示”拥有5套住房,便大抵属于这种情况。福利房、集资房、定向开发商品房与纯商品房之间的巨大利润空间,让老百姓认识到“商品房比黄金更能保值增值”,加之“买房养老”、“为子孙后代置点祖业”等旧思想的影响,自然而然地便开启了有钱没钱都购房的“囤房时代”。老百姓争先恐后囤房出租或倒卖,是房地产价格居高不下的一个很重要的原因。怪不得有些房地产商大呼冤枉:“房价高怨谁?大家都不买价格还会高啵?”。他们很无辜吗?其实一点也不无辜,在整个过程中,房地产商扮演了绑架“房改政策”的“绑匪”角色。从集资建房到“定向开发”,其间明显地流露出政策绑架的痕迹。既然不准单位集资建房,为什么还要允许定向开发呢?岂不是白白送钱给开发商赚么?开发商是不会满足于定向开发下的低价格和低利润的,他们的惯用手段是绑架这个项目,如报建16层,每套130平方米,但实际却建20层,每套180平方米,出去单位定向房,多余的全部按照市场价格出售牟取暴利,主管部门找上门,不用担心,行点贿罚点款就可以了事。

  三是被绑架的城市化大跃进牵着农民工和毕业生的鼻子。

  一线城市的房价为什么越来越高?除商人炒房、政府炒地等原因外,与源源不断涌进城市淘金的农民工和大量留守的大学毕业生对商品房日益增长的需求也有很大的关系。就在这样一种背景之下,厉以宁老先生“两会”期间还在鼓吹要“加快城市化的进程,加快农村富裕劳动力转移的速度”。居然还“建议可以对农民工的宅基地进行试点,即农民工用宅基地交换一个城市户口、换一套同面积城市住房和城市低保。”我真的很想邀请老先生到广大的中国农村实地去走一走,只有亲自走上一遭他才会发现,在广袤的田野之上,还哪里看得见“富裕的劳动力”?我想告知老先生的是,目前中国的广大农村最缺的就是劳动力:一代农民工们进城打工尝到了甜头,不希望自己的下一代再当农民;二代农民工们不想、更不会种田,98%涌进城市,连蓝领都不再稀罕。作为基层干部,眼下我们最担心的就是下一代谁来种田的问题。不是说中国不需要城市化,而是大跃进式的城市化贻害无穷。其危害有三:一是许多城市的规划面积按照百分之几百的规模扩张,扩掉了大片耕地。二是城市人口计划按照百万、千万级规模增长,导致大量的农民进城,导致城乡劳动力分配严重失衡。挣了钱的农民对商品房的需求无限量扩大,求大于供的结果是价格的飙升。三是城市与城市收入分配差距巨大,导致大量学生滞留。许多开发商质疑,大学生们买不起房为什么还要呆在一线城市?他们或许不知道,在二线城市,公务员薪酬每月不到2000元,如此低的工资,哪里有吸引他们回去的理由?

  把准了脉,药就开得准。我认为要遏制房价上涨局面,五招可以制敌。

  第一招:开征遗产税。让那些为子孙后代储备多套房产的人提前将手头闲置的房产出售。

  第二招:分类开征物业税。将每套住房按住房保障面积和商品房面积每年分类计征物业税,保障面积不计税,超出部分计税;对二套房及二套以上房课以重税,一旦囤房无利可图,炒房也就没了市场。

  第三招:对所有出租房屋和二套房均课以重税,抑制囤房炒房,迫使空置房屋流向市场。

  第四招:取消经济适用房,大量修建廉租房。我之所以主张停止执行经济适用房政策主要是基于两点考虑,一方面,符合居住经济适用房条件的人一旦致富以后依然占据政府福利资源,导致收入分配的不公平;另一方面容易滋生腐败。腐败又主要表现在两个方面:一是有钱人开后门住经济适用房;二是地方政府套取经济适用房国家配套资金,弥补财政亏空。基于此,我认为要解决困然弱势群体住房难的问题,最好的办法是大量修建廉租房。廉租房租金不贵,一旦廉租户赚了钱有能力购置商品房了,又可以腾出房子来供其他无房户租住,重复使用。

  第五招:缩小一线城市和二线城市公职人员收入分配差距,放缓城市化进程,把出台《鼓励大学生、农民回乡创业政策》上升到国家层面,鼓励农民和大学毕业生回乡创业,解决一线城市农民、市民、大学毕业生、炒房团争房的矛盾。

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